강남 아파트값이 떨어지고 있다는 뉴스, 최근 자주 보셨을 겁니다.
그런데 같은 서울 안에서, 강북·서남·서북권 외곽 아파트들은 국평 20억을 잇달아 뚫고 있습니다.
같은 서울인데 왜 정반대로 움직일까요.
20억 클럽에 새로 들어온 지역들
동대문구 전농동 청량리역롯데캐슬은 21억 4,000만원에 손바뀜했습니다. 은평구 DMC센트럴자이는 지난 4일 19억 1,000만원에 거래된 뒤 한 달 만에 1억원 넘게 올랐습니다. 영등포구 당산센트럴아이파크, 신수동 신촌아이파크 등도 잇달아 신고가를 기록했습니다.
국토교통부 실거래 공개시스템에 따르면 올해 수도권에서 전용 84㎡ 최고 거래가가 20억원을 넘은 지역은 21곳입니다. 2016년 서울 반포동 아크로리버파크가 처음 21억원을 기록했던 것과 비교하면, 이제는 서울 외곽까지 이 문턱을 넘고 있다는 뜻입니다. 경기 화성동탄(17.0%), 광명(13.6%), 용인수지(13.5%) 등 수도권 상승률도 서울 평균을 웃돌았습니다.
이 흐름의 배경은 전세난입니다. 전세 물량이 줄면서 보증금이 오르고, 대출 한도 안에서 살 수 있는 20억원 이하 매물에 실수요가 몰리고 있습니다. 여기에 재개발·재건축 이주 수요와 공사비 상승도 겹쳤습니다. 건설공사비지수는 7월 기준 1년 새 5.8% 상승했습니다.
오늘 기억할 숫자 셋
20억 돌파 지역 21곳(작년보다 5곳↑) · 서울 84㎡ 평균 전세보증금 8억 육박 · 강남·서초 매물 2,700건↑
강남은 왜 반대로 갔나
같은 시기 강남·서초는 정반대로 움직였습니다. 8월 3일 발표된 세제 개편안 이후 두 지역 매물이 2,700건 넘게 늘며 하락 국면에 접어들었습니다. 강남구 아파트 매매가격지수는 이달 들어 세 차례 연속 떨어졌습니다.
세제 개편안에는 종합부동산세 공정시장가액비율 상향, 주택 수에 따른 차등 세율 단계적 폐지 등이 담겼습니다. 양도소득세 장기보유특별공제에도 10억원 한도가 새로 설정돼, 40억~50억원대 고가 주택을 중심으로 세 부담이 크게 늘었습니다. 강남 대치·개포동, 서초 잠원·반포동 일대가 직접적인 영향권에 들었다는 분석입니다.
결국 이번 흐름은 “서울 부동산이 오른다” 또는 “내린다”는 한 문장으로 요약할 수 없습니다. 세제 부담이 큰 초고가 지역은 매물이 쌓이며 하락하고, 그 아래 가격대인 외곽 실수요 지역은 전세난에 떠밀려 오히려 상승하는 겁니다. 이런 디커플링은 부동산 시장에서 반복적으로 나타나는 패턴입니다. 다음에 특정 지역 가격이 크게 움직였다는 뉴스를 볼 때는, 그 지역이 시장 전체를 대표하는지 아니면 특정 가격대·규제 구간에서만 벌어지는 일인지부터 구분해서 봐야 판단이 흐트러지지 않습니다.
본 글은 공개된 시장 데이터에 대한 개인의 분석이며, 특정 종목의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 투자 판단과 그 결과의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
